LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Cuando
varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o en conjunto de
ellos, se convierten, por decirlo de alguna manera en doblemente propietarios,
ya que son propietarios EXCLUSIVOS de una sección del edificio (que por lo
general es un departamento) y a la vez son propietarios COMUNES de determinados
espacios de uso común (Que pueden ser jardines, piscinas, albercas, etc.).
Precisamente,
a este régimen de propiedad al cual se encuentran sujetos los propietarios de
viviendas al interior de un edificio se le conoce como régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común.
Ahora
bien, la evidente comunidad de intereses que existe entre los propietarios de
un edificio sometidos al régimen en mención hace que la ley considere como
necesaria la existencia de una “Entidad” encargada de la gestión y la
administración de las áreas de propiedad común. A esta entidad se le conoce
como LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Teniendo
en clara estas ideas, en el presente artículo buscaremos esclarecer los
aspectos más relevantes sobre esta entidad que se encarga de administrar y
conservar los espacios y bienes comunes.
A QUE SIRVE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS
Desde
esta óptica, podemos definir a la junta de propietarios como aquella entidad
conformada por todos los propietarios encargada de conservar y mantener los
bienes comunes a efectos de que se generen las condiciones propicias para
disfrutar sus espacios EXCLUSIVOS de la manera más satisfactoria posible.
Entonces
la primera idea que debemos tener clara es que la junta de propietarios se
constituye como una “herramienta” para optimizarla administración y
conservación de los espacios y bien de propiedad común.
LO QUE DICE LA LEY SOBRE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS EN PERU.
La
ley señala que la junta de propietarios está conformada por todos los
propietarios de las secciones exclusivas del edificio y que además tiene la
representación conjunta de estos.
Asimismo,
la junta misma debe contar con un presidente el cual ejercerá la representación
procesal de la misma asumiendo las funciones y responsabilidades encomendadas
por el reglamento.
Ahora
bien, otra idea muy importante que debe quedar clara a todos los lectores es
aquella relacionada con la inscripción de la junta.
Las
normas peruanas no le reconocen la calidad de persona jurídica a la junta de
propietarios, en virtud de ello, esta no podrá ser inscrita en el registro de
personas sino más bien en el registro de propiedad inmueble. Incluso, lo que se
inscribe no es la junta propiamente dicha sino los reglamentos internos en el
cual se designa el nombre del presidente y la directiva de ser el caso.
COMO CREAR UNA JUNTA DE PROPIETARIOS.
La
junta de propietarios se constituye con la inscripción del reglamento interno. Por
eso, la primera reunión de la junta de propietarios debe tener como finalidad
la aprobación del reglamento interno.
El reglamento, al igual que todos los acuerdos, deberá ser aprobado con la mayoría de la junta de propietarios. Dicha mayoría deberá estar constituida por las 2/3 partes de los propietarios que tengan su dominio inscrito en los registros públicos; los propietarios que no cuenten con dominio inscrito podrá asistir a las reuniones pero no tendrá derecho a voto.
Ahora bien, la elaboración del mismo debe ser encargada a un abogado especialista en derecho inmobiliario, ya que, por lo general, las juntas de propietarios desean que sus respectivos reglamentos internos cuenten con normas claras, y que se ajusten a las necesidades específicas y concretas del colectivo.
Al margen de ello, es decir, independientemente de las particularidades, la ley señala que el reglamento debe respetar obligatoriamente el siguiente contenido:
- La determinación de la unidad inmobiliaria matriz, señalando las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinado los bienes y servicios comunes.
- Los derechos y obligaciones de los propietarios.
- Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes.
- Los reglamentos especiales sobre obras, usos propaganda y otros.
- La relación de bienes comunes.
- La proporción de participación que le corresponde a cada propietario en los bienes comunes.
- Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes, los cuales deberán ser proporcionales al porcentaje de participación que tienen en los gastos comunes.
- El régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración, sus facultades y sus atribuciones.
- Toco lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quorum votaciones, acuerdos funciones.
- Cualquier otro pacto licito.
Para
culminar con el presente apartado, consideramos de mucha utilidad mencionar que
en el 2000 el ejecutivo público un reglamento “modelo” a efectos de poder
facilitar esta tarea.
LA
JUNTA DE PROPIETARIOS EN CASO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Propiedad
horizontal es el término que se utilizaba anteriormente en nuestro país para
denominar a lo que, ahora, se conoce como régimen de propiedad exclusiva y
común.
Actualmente
dicha categoría ya no es utilizada y todo nuestra normatividad regula bajo el
nombre de propiedad exclusiva y común.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
La
junta de propietarios toma decisiones de manera colectiva, por medio de las
reuniones o asambleas.
Ahora
bien, las asambleas de las juntas de propietarios pueden ser de dos tipos:
Las
de carácter ordinario o de carácter extraordinario.
LA JUNTA ORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS
Las
sesiones ordinarias de la junta son aquellas que deben realizarse
obligatoriamente, la regularidad de esta deberá estar contemplada en el
reglamento interno.
La
ley no estipula un número de sesiones o una fecha determinada para la
realización de las asambleas ordinarias, sino que más bien, queda en la libre
determinación de los propietarios el poder fijarlas.
LA JUNTA EXTRAORDINARIA DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Las
sesiones extraordinarias se convocan cuantas veces sea necesario a criterio del
presidente o a pedido de un número de propietarios que representen por lo menos
a un número equivalente al 25% de participaciones en las áreas y bienes
comunes.
LA CONVOCATORIA A LA JUNTA: ¿Quién puede
convocar la junta de propietarios?
La
convocatoria en principio le corresponde al presidente; este deberá cursar
comunicaciones escritas a todos los propietarios, las cuales deben contener:
- · El lugar del edificio en el que se realizara la reunión.
- · El día y la hora que se realizara la sesión.
- · La agenda a desarrollar.
Las
comunicaciones escritas deberán ser realizadas sin perjuicio de que
adicionalmente se utilicen otros medios similares (pizarras, paneles, avisos)
que tengan por finalidad comunicar a los propietarios sobre la reunión.
Ahora bien,
otro punto a tener en cuenta es el relativo a quorum necesario para iniciar las
reuniones. La ley señala que en la primera convocatoria la reunión no podrá iniciar
si no se encuentran presentes, cuanto menos el 50 por ciento del total de
participaciones en las áreas y los bienes comunes.
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