miércoles, 19 de abril de 2017

Vecinos morosos pueden ser reportados en Infocorp.



Inscribir a la Junta de Propietarios y a su presidente en registros públicos será importante para contar con más herramientas de cobranza contra los propietarios morosos.

Según la actual legislación, se considera moroso en un condominio al propietario que incumple el pago de tres o más cuotas de mantenimiento ordinarias.

No obstante, para evitar llegar a esta preocupante situación, el reglamento interno de un condominio puede establecer medidas “preventivas” desde que se da el primer mes de incumplimiento. Una de estas medidas “preventivas” podría ser normar en el reglamento que la persona desde la primera cuota de atraso sea reportada a Infocorp.

Esta medida sí está permitida y se convierte en un importante incentivo para que los vecinos se encuentren al día en sus cuotas de mantenimiento.

“Con ello, yo inmediatamente voy a pagar pues a nadie le gusta estar mal reportado en Infocorp”, esta medida podría evitar que la situación de impago se agrave y el condominio lleve a juicio al moroso, pues este sería un proceso judicial que puede tomar entre dos a tres años en promedio.

Requisitos

Al respecto, la compañía Equifax, a cargo de Infocorp, confirmó que los condominios pueden registrar la información de los propietarios morosos, pero para ello deben cumplir con los requisitos: tanto la Junta de Propietarios como el presidente de la Junta de Propietarios deben estar inscritos en registros públicos.

“Lo que ocurre es que muchos edificios no tienen a su junta inscrita en registros públicos. O si lo tienen, quizá el presidente actual de la junta aún no está registrado. Él es que va a firmar el contrato con el Gerente Legal de Equifax.

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martes, 14 de marzo de 2017

COMO CREAR UNA JUNTA DE PROPIETARIOS.


LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Cuando varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o en conjunto de ellos, se convierten, por decirlo de alguna manera en doblemente propietarios, ya que son propietarios EXCLUSIVOS de una sección del edificio (que por lo general es un departamento) y a la vez son propietarios COMUNES de determinados espacios de uso común (Que pueden ser jardines, piscinas, albercas, etc.).
Precisamente, a este régimen de propiedad al cual se encuentran sujetos los propietarios de viviendas al interior de un edificio se le conoce como régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Ahora bien, la evidente comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometidos al régimen en mención hace que la ley considere como necesaria la existencia de una “Entidad” encargada de la gestión y la administración de las áreas de propiedad común. A esta entidad se le conoce como LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Teniendo en clara estas ideas, en el presente artículo buscaremos esclarecer los aspectos más relevantes sobre esta entidad que se encarga de administrar y conservar los espacios y bienes comunes.

A QUE SIRVE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

Desde esta óptica, podemos definir a la junta de propietarios como aquella entidad conformada por todos los propietarios encargada de conservar y mantener los bienes comunes a efectos de que se generen las condiciones propicias para disfrutar sus espacios EXCLUSIVOS de la manera más satisfactoria posible.
Entonces la primera idea que debemos tener clara es que la junta de propietarios se constituye como una “herramienta” para optimizarla administración y conservación de los espacios y bien de propiedad común.

LO QUE DICE LA LEY SOBRE LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN PERU.

La ley señala que la junta de propietarios está conformada por todos los propietarios de las secciones exclusivas del edificio y que además tiene la representación conjunta de estos.
Asimismo, la junta misma debe contar con un presidente el cual ejercerá la representación procesal de la misma asumiendo las funciones y responsabilidades encomendadas por el reglamento.
Ahora bien, otra idea muy importante que debe quedar clara a todos los lectores es aquella relacionada con la inscripción de la junta.
Las normas peruanas no le reconocen la calidad de persona jurídica a la junta de propietarios, en virtud de ello, esta no podrá ser inscrita en el registro de personas sino más bien en el registro de propiedad inmueble. Incluso, lo que se inscribe no es la junta propiamente dicha sino los reglamentos internos en el cual se designa el nombre del presidente y la directiva de ser el caso.

COMO CREAR UNA JUNTA DE PROPIETARIOS.

La junta de propietarios se constituye con la inscripción del reglamento interno. Por eso, la primera reunión de la junta de propietarios debe tener como finalidad la aprobación del reglamento interno.

El reglamento, al igual que todos los acuerdos, deberá ser aprobado con la mayoría de la junta de propietarios. Dicha mayoría deberá estar constituida por las 2/3 partes de los propietarios que tengan su dominio inscrito en los registros públicos; los propietarios que no cuenten con dominio inscrito podrá asistir a las reuniones pero no tendrá derecho a voto.

Ahora bien, la elaboración del mismo debe ser encargada a un abogado especialista en derecho inmobiliario, ya que, por lo general, las juntas de propietarios desean que sus respectivos reglamentos internos cuenten con normas claras, y que se ajusten a las necesidades específicas y concretas del colectivo.

Al margen de ello, es decir, independientemente de las particularidades, la ley señala que el reglamento debe respetar obligatoriamente el siguiente contenido:
  1. La determinación de la unidad inmobiliaria matriz, señalando las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinado los bienes y servicios comunes.
  2. Los derechos y obligaciones de los propietarios.
  3. Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes.
  4. Los reglamentos especiales sobre obras, usos propaganda y otros.
  5. La relación de bienes comunes.
  6. La proporción de participación que le corresponde a cada propietario en los bienes comunes.
  7. Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes, los cuales deberán ser proporcionales al porcentaje de participación que tienen en los gastos comunes.
  8. El régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración, sus facultades y sus atribuciones.
  9.  Toco lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quorum votaciones, acuerdos funciones.
  10. Cualquier otro pacto licito.

Para culminar con el presente apartado, consideramos de mucha utilidad mencionar que en el 2000 el ejecutivo público un reglamento “modelo” a efectos de poder facilitar esta tarea.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN CASO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Propiedad horizontal es el término que se utilizaba anteriormente en nuestro país para denominar a lo que, ahora, se conoce como régimen de propiedad exclusiva y común.

Actualmente dicha categoría ya no es utilizada y todo nuestra normatividad regula bajo el nombre de propiedad exclusiva y común.


LA JUNTA DE PROPIETARIOS

La junta de propietarios toma decisiones de manera colectiva, por medio de las reuniones o asambleas.
Ahora bien, las asambleas de las juntas de propietarios pueden ser de dos tipos:
Las de carácter ordinario o de carácter extraordinario.

LA JUNTA ORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las sesiones ordinarias de la junta son aquellas que deben realizarse obligatoriamente, la regularidad de esta deberá estar contemplada en el reglamento interno.
La ley no estipula un número de sesiones o una fecha determinada para la realización de las asambleas ordinarias, sino que más bien, queda en la libre determinación de los propietarios el poder fijarlas.

LA JUNTA EXTRAORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Las sesiones extraordinarias se convocan cuantas veces sea necesario a criterio del presidente o a pedido de un número de propietarios que representen por lo menos a un número equivalente al 25% de participaciones en las áreas y bienes comunes.

LA CONVOCATORIA A LA JUNTA: ¿Quién puede convocar la junta de propietarios?

La convocatoria en principio le corresponde al presidente; este deberá cursar comunicaciones escritas a todos los propietarios, las cuales deben contener:
  • ·         El lugar del edificio en el que se realizara la reunión.
  • ·         El día y la hora que se realizara la sesión.
  • ·         La agenda a desarrollar.


Las comunicaciones escritas deberán ser realizadas sin perjuicio de que adicionalmente se utilicen otros medios similares (pizarras, paneles, avisos) que tengan por finalidad comunicar a los propietarios sobre la reunión.


Ahora bien, otro punto a tener en cuenta es el relativo a quorum necesario para iniciar las reuniones. La ley señala que en la primera convocatoria la reunión no podrá iniciar si no se encuentran presentes, cuanto menos el 50 por ciento del total de participaciones en las áreas y los bienes comunes.


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viernes, 17 de febrero de 2017

PASOS A SEGUIR PARA DISOLVER UN CONCUBINATO.



Se le llama concubinato al acuerdo voluntario de un hombre y una mujer para convivir en pareja, mientras estos permanezcan un mínimo de dos años juntos.
Para que la Ley Orgánica respalde este tipo de relaciones es necesario registrar la unión en la jefatura civil que expide una constancia de convivencia que facilitará los trámites de adquisición de bienes. Asimismo, el registroservirá para comprobar la existencia de la relación y en el caso del fallecimiento de una de las partes, poder reclamar la herencia.
En el caso de una ruptura, si se logra probar la unión, la división del patrimonio se realizará de igual manera que en el matrimonio, es decir, que se debe realizar una división de los bienes comunes en un 50 y 50. En cuanto a los bienes propios, la plusvalía se dividirá si el bien se obtuvo antes de la relación.
La unión del concubinato puede quedar disuelta en cualquier momento que las partes lo deseen.
Estos son los pasos a seguir:
Es importante que sepan que sólo se disuelven los concubinatos establecidos a partir del año 2010, pues fue desde ese momento que los cambios en la ley permitieron que está unión conservara vigencia.
La decisión debe ser de mutuo acuerdo y se puede ejecutar en cualquier momento, ya sea que lleven variosaños como concubinos o solo unas semanas.
Este procedimiento es gratuito y lo primero que debe hacer es ubicar el acta de Unión de Hecho que le entregaron el día que formalizó su relación de pareja.
Acuda al Registro Civil de su parroquia. El mismo en el que formalizó el trámite anterior.
Debe presentarse a las 7: 00 de la mañana para que logre ser atendido.
No es necesario que vayan juntos, con que se presente alguno de los dos involucrados con el acta y la copia de su cédula es suficiente.
En el registro levantarán un nuevo documento legal en el que se especifique la razón de la ruptura y quede sentado el procedimiento.
Le harán entrega de dos copias del acta: una para quien realizó el trámite y otra que obligatoriamente debe recibir la otra persona involucrada ( ex-pareja).

COMO CREAR TU PROPIA EMPRESA.



El tiempo Aproximado para la creación de su empresa es de 7 días útiles, en la práctica por la burocracia del Perú la creación demora entre 10 y 15 días. Recomendamos que tenga asesoría, ya que de esta constitución depende el futuro de su empresa. 

CONSTITUCIÓN DE EMPRESAS

A continuación detallamos los PASOS PARA LA FORMALIZACION DE UNA EMPRESA:

Paso 1. Búsqueda y reserva del nombre de la empresa en Registros Públicos

En primer lugar necesitamos un nombre para la empresa que deseamos crear, no puede ser nombres de empresas ya creadas, debemos acudir a la Oficina de Registros Públicos, en este caso la SUNARP, y verificar que no exista en el mercado un nombre o razón social igual al que queremos para nuestra empresa. Vamos a tener que llenar los formularios respectivos y luego tenemos que hacer la RESERVA DE NOMBRE DE EMPRESA.

Paso 2. Elaboración de la minuta

La minuta es un documento en el cual los miembros de la sociedad manifiestan su voluntad de constituir la empresa, y en donde se señalan todos los acuerdos respectivos.

La minuta consta del pacto social y los estatutos, además de los insertos que se puedan adjuntar a ésta.

Los elementos fundamentales de una minuta son:
Los generales de ley de cada socio (sus datos personales, nombres, edades, documentos de identificación, etc.).
El giro de la sociedad.
El tipo de empresa o sociedad (E.I.R.L, S.R.L, S.A, etc.).
El tiempo de duración de la sociedad (plazo fijo o indeterminado).
La fecha en la que se va a dar inicio a las actividades comerciales.
El lugar en donde va a funcionar la sociedad (domicilio comercial).
La denominación o razón social de la sociedad.
El lugar en donde van a funcionar las agencias o sucursales (si es que las hubieran).
La persona que va a administrar o representar la sociedad.
Los aportes de cada socio. Los cuales pueden ser:
bienes dinerarios: dinero y sus medios sustitutos tales como cheques, pagarés, letras de cambios, etc.
bienes no dinerarios: inmuebles o muebles tales como escritorios, mesas, sillas, etc.
otros acuerdos que establezcan los socios.

Es recomendable elaborar la minuta con la ayuda de un abogado de confianza.

Paso 3. Elevar minuta a escritura pública (PASOS PARA CREAR UNA EMPRESA)

Una vez redactada la minuta, debemos llevarla a una notaría para que un notario público la revise y la eleve a escritura pública.

Por lo general, los documentos que debemos llevar junto con la minuta son:
la constancia o el comprobante de depósito del capital aportado en una cuenta bancaria a nombre de la empresa.
un inventario detallado y valorizado de los bienes no dinerarios.
el certificado de Búsqueda Mercantil emitido por la Oficina de Registros Públicos de la inexistencia de una razón social igual o similar.

Una vez elevada la minuta, ésta no se puede cambiar. Al final, se genera la Escritura Pública, Testimonio de Sociedad o Constitución Social, que es el documento que da fe de que la minuta es legal, la cual debe estar firmada y sellada por el notario.

Paso 4. Inscribir Escritura Pública en Registros Públicos (PASOS PARA CREAR UNA EMPRESA)

Una vez que hemos obtenido la Escritura Pública, debemos llevarla a la Oficina de Registros Públicos en donde se realizarán los trámites necesarios para inscribir la empresa en los Registros Públicos.

La Persona Jurídica existe a partir de su inscripción en los Registros Públicos.

Paso 5. Obtención del número de RUC

El Registro Único de Contribuyentes (RUC) es lo que identifica a una persona o empresa ante la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) para el pago de los impuestos.

Toda Persona Natural o Jurídica está obligada a inscribirse en el RUC, de lo contrario será sancionada de acuerdo con el Código Tributario, igual que los inscritos en el RUC que no presenten la declaración.

Paso 6. Elegir régimen tributario

En la misma SUNAT, a la vez que tramitamos la obtención del RUC, debemos determinar a qué régimen tributario nos vamos a acoger para el pago de los impuestos, ya sea al Régimen Único Simplificado (RUS), al Régimen Especial de Impuesto a la Renta (RER), o al Régimen General.

Una vez que contamos con nuestro número de RUC y hemos elegido un régimen tributario, podemos imprimir los comprobantes de pago (boleta y/o factura) que vamos a utilizar.

Paso 7. Comprar y legalizar libros contables (PASOS PARA CREAR UNA EMPRESA)

En este paso compramos los libros contables necesarios dependiendo del régimen tributario al cual nos hayamos acogido y, posteriormente, los llevamos a una notaría para que sean legalizados por un notario público.

Paso 8. Inscribir trabajadores en EsSalud

En este paso registramos a nuestros trabajadores ante el Seguro Social de Salud (EsSalud) a través de un formulario que podemos obtener en la misma SUNAT.

Este registro le permite a los trabajadores acceder a las prestaciones que otorga dicha entidad.

Paso 9. Solicitud de licencia municipal

En este paso acudimos a la municipalidad del distrito en donde va a estar ubicada físicamente nuestra empresa, y tramitamos la obtención de la licencia de funcionamiento.

Por lo general, los documentos que debemos presentar son:
  • Una fotocopia del RUC.
  • El certificado de Zonificación (zona industrial, zona comercial, zona residencial, etc.).
  • Un croquis de la ubicación de la empresa.
  • Una copia del contrato de alquiler o del título de propiedad del local.
  • Una copia de la Escritura Pública.
  • El recibo de pago por derecho de licencia.
  • El formulario de solicitud.
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